导　　师： 宋光辉

授予学位： 硕士

作　　者： (）;

机构地区： 华南理工大学

摘　　要： 本文是R房地产公司在苏州市昆山城市综合体项目的商业投资计划书。R房地产公司是中国排名前十的开发商之一,其商业地产运营能力业界第一。公司于2007年进入苏州,在2014年获得昆山规划新商业中心的地块,2017年准备开发建设。2016年年底苏州市出台限价令,项目地块周边新开盘商品房政府限价为20000元/平米的均价,销售价格行政化成为当前的一个常态,基于这样的常态,论文把限价的因素放在项目规划和设计中考虑,在限价的因素影响下的商业逻辑不是做加法而是做减法。本文站在开发商的立场,按照商业投资计划书的格式撰写。首先从专业的角度对项目的外部环境和内部因素进行梳理与分析,着重对城市地位、市场和政策这三大因素进行系统分析,项目价值的评价指南最终落脚点是城市的经济体量大小、市场容量和土地供应。其次,本文利用STP理论细分客户类型,确定目标市场,做项目的产品定位。根据实际情况和丰富开发经验确定物业类型、价格、销售策略等。以此同时把减法的商业逻辑应用于规划设计之中,减少硬性成本增加软性价值,确定产品配比和户型。最后,从财务的角度,对项目的投资成本和销售收入做测算并对现金流量进行估测,计算项目净现值NPV=22.4亿、内部收益率IRR=25%和销售产品税后净利润高达46.7亿。财务指标优异,数据亮丽,确定项目在财务上投资可行的结论。通过撰写本商业计划书,可以达到以下两个目的:第一,为当地的综合体开发总结经验,根据限价因素制定前瞻性规划;第二,通过多方分析,得出项目极具投资价值的结论,为投资者和公司集团管理层提供决策依据。

关 键 词： 房地产 商业计划书 内部回报率 价值投资

领　　域： []