导　　师： 丁利

学科专业： C06

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 中山大学

摘　　要： 随着我国市场经济的发展，我国不动产交易市场逐渐活跃。每年大量的不动产交易的发生，不可避免的也带来了大量的民事纠纷。在不动产物权变动中，对于第三人利益的保护至关重要。第三人的利益实际上是市场经济秩序在不动产交易领域的化身。《物权法》专门就物权变动的规则设立系统的原则和规则体系，是《物权法》立法中的一项创造。《物权法》创造的不动产物权变动规则，顺应了经济发展的需要，体现了意思自治的基本原则，矫正了《物权法》颁布前我国民法中债权行为和不动产物权变动同时生效，或者同时不生效的规则。物权法关于物权变动的核心规则是区分原则、公示原则，而这些原则的理论基础，是物权行为理论，而不是行政授权、行政确权。第三人的保护是交易安全与鼓励交易的平衡点。研究民法中物权交易公示登记、不动产善意取得和物权行为无因性理论三大问题，分析他们对于不动产物权变动效力的影响，深入理解我国物权法关于不动产物权变动的原则，为进一步完善和改进物权法提出一些理论思考。<br>　　市场主体之间交易的目的，主要是为了取得物及该物上的物权，因此物权变动特别是不动产物权变动是物权法最为核心的规则之一。《物权法》在立法上的一个明显进步，就是适应经济发展、社会进步的需要，制定了一个总的物权确认、变动等规则，其中不动产物权的变动规则占据《物权法》核心的位置，这是国外物权立法中没有的。不动产交易的主要形式是买卖，人们从事不动产交易，先订立不动产买卖合同，订立合同的目的是取得该物及物上所有权。不动产物权变动规则要解决的问题，就是物权变动的效力，包括合同双方之间效力和对外效力。由于不动产交易经常会涉及第三人的利益，因此不动产物权变动时对于第三人的利益保护就成为《物权法》关心的重要问题。<br>　　《物权法》的一些新规则纠正了物权法颁布前法学理论和立法上对于物权变动效力、第三人保护方面的错误认识，把物权变动和原因行为区分开来，以公示公司原则确定物权变动的效力，同时也没有采纳物权无因性理论，不动产出让人的“处分权”仍然是物权变动效力的另一个要件。不动产善意取得制度是在出卖人“无处分权”情况下，为了保护第三人的利益，避免因物权变动无效而造成第三人利益受损的保护机制。<br>　　本文主要是通过研究我国《物权法》不动产物权变动规则，阐释不动产物权变动效力的要件，分析出不动产物权变动除“登记”的公示公信原则外，“处分权”也是不动产物权变动效力的另一个有效要件。为了避免不动产物权变动规则对于第三人利益产生不公平的后果，法律需要平衡各方主体的利益，一方面《物权法》不予采纳物权无因性理论，避免损害诚信原则和公平原则，另一方面设立不动产善意取得制度，使得第三人在善意受让且已公示登记的情况下取得不动产物权，不受权利人追索。

关 键 词： 物权法 不动产交易 第三人 权益保护

分 类 号： [D923.2]

领　　域： [政治法律] [政治法律]