导　　师： 周林彬

学科专业： C06

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 中山大学

摘　　要： 改革开放以来，随着我国社会经济的迅猛发展，城市化水平越来越高，房地产业发展日新月异，建设用地紧缺而地价飞涨，城市房价不断攀升。城镇中低收入者处于“一房难求”的尴尬状态，房价的飙升令其无法购买商品房。在这种情况下，位于城郊的农村或市中心的城中村让一些房地产开发商看到了商机，他们和农村集体经济组织合作开发价廉物美的住宅楼，这就出现了“小产权房”。<br>　　潜行我国十余年的“小产权房”现象已成为社会热点问题，在一定程度上它所反映的社会矛盾与冲突是制度性的和深层次的。“小产权房”作为一种新生事物，其存在有一定的合理性。“小产权房”占用农村集体土地建造，买受人无法取得国家房地产管理部门颁发的房屋所有权证书和土地使用权证书，只持有乡镇政府（或村委会）发放的所谓产权证。“小产权房”不具有真正法律意义上的产权，其法律属性、存废利弊和能否受到法律保护存在很大争议。“小产权房”的存在能减轻城市住房压力，增加农民收入等，但也给社会带来很多混乱和纠纷，长此以往会导致农民失地现象加剧。“小产权房”处于热销阶段时，建设部提示购买“小产权房”有很大风险，国务院也明确叫停“小产权房”的销售。尤其在城中村，“小产权房”在争议中不断蔓延，遇到城中村拆迁改造，因补偿较低或得不到补偿安置、所涉第三人利益难以保障，各方矛盾冲突升级，群体性事件频频发生而引起全社会的关注。<br>　　根据我国现行法律，农村集体建设用地使用权和宅基地使用权的流转受到严格限制，而关于集体土地上建造的“小产权房”没有明确的法律规制，存在法律漏洞，学界专家学者和相关部门看法不一，存在很多争议。“小产权房”存在的法律和现实问题很多，尤为突出的是城中村“小产权房”的流转、拆迁改造补偿和涉及第三人利益保护的问题。研究和解决这些“小产权房”的具体法律问题，有助于社会的和谐稳定、造福民生和平息利益冲突，具有重要的理论和现实意义。<br>　　笔者通过综合分析“小产权房”的利弊，结合珠三角城市的做法，着重研究城中村“小产权房”的若干法律问题并提出相关解决对策。本文具体分三章论述:第一章分析“小产权房”流转中存在的主要法律问题，结合案例对“小产权房”流转中的买卖、租赁合同效力进行分析，提出相关制度完善和治理存量“小产权房”的对策;第二章揭示城中村改造中“小产权房”的补偿问题，着重对城中村改造中“小产权房”的补偿对象、标准和程序进行分析研究;第三章分析城中村改造中“小产权房”涉及第三人的利益保护问题，建议加强保护“小产权房”合作建房人、买受人、承租人和抵押权人等第三人的合法权益。

关 键 词： 小产权房 法律制度 利益保护 立法模式

分 类 号： [D922.181]

领　　域： [政治法律] [政治法律]