导　　师： 张跃松

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 中国人民大学

摘　　要： 1998年实施住房商品化改革以来，我国房地产市场得到了空前发展。房地产业既是国民经济的支柱产业，又与人们的生活息息相关，实现其平稳增长对于国计民生具有重要意义。但2003年以来，商品住宅价格出现了持续快速上涨现象，在2004年、2007年和2009年更是出现报复性波动上涨，过高的房价成为人们关注的突出问题。与此对应，改革开放后我国经济快速增长，城镇居民的整体收入水平也不断增加，但不同阶层收入增长的幅度呈现两极分化，收入差距持续扩大，住房消费能力也呈现两极分化。房价长期上涨既有居民收入持续增长的经济基本面因素支撑，也有源于收入差距的投资投机过度支持。<br>　　在我国房价和居民收入均保持较快增长的情况下，房价上涨与居民收入增长是否存在长期稳定的均衡关系，居民收入对房价长期上涨的作用程度如何，收入差距扩大与房价上涨的关系如何，房价在短期内如何波动等问题亟需研究。本文以反映收入变化的居民收入水平、收入差距两个维度的收入变化为视角，建立动态计量经济模型，以期解释近些年房价高企运行的现象。<br>　　理论研究层面上，本文以供给需求理论和四象限模型为基础对收入变化和房价波动的关系进行静态比较分析;以资产定价理论为基础，分别证明收入变量对住房租金和预期价格的影响，构造同时引入居民收入水平和收入差距两个收入变量后的房价公式，为实证分析提供理论依据。之后，对我国城镇居民收入、商品住房价格的变化以及居民住房消费的趋势进行描述性分析。实证研究层面上，首先采用时间序列对我国城镇居民收入水平、收入差距与商品住宅价格进行单位根检验、协整检验和Granger因果关系检验，确定收入变量为房价的格兰杰原因;通过逐步回归分析构建反映居民收入水平、收入差距与房价关系的长期均衡模型;最后，构建误差修正模型，分析房价的短期波动。<br>　　由理论和实证研究得出结论:居民收入增长、收入差距扩大是商品住宅价格上涨的原因，而房价上涨不是居民收入差距扩大和收入增长的原因;我国城镇居民收入水平和收入差距与商品住宅价格存在长期稳定的均衡关系，城镇居民可支配收入的整体提高和收入差距扩大均会推动商品住宅价格上涨，弹性系数分别为0.314、0.192;商品住宅价格的短期波动偏离长期均衡的修正速度达到58％;另外，建造成本对商品住宅价格也有显著影响。最后提出建立与居民收入水平相适应的房价调控长效机制，控制房价上涨的收入差距因素，缩小居民住房支付能力差距，抑制投机性购房，加大对中低收入居民的住房保障力度等商品住宅市场调控的政策建议。

关 键 词： 商品住宅 价格波动 城镇居民 收入变化

分 类 号： [F299.233]

领　　域： [经济管理]