导　　师： 莫力科

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 深圳大学

摘　　要： 目前我国处于经济高速发展阶段,房地产行业在拉动经济增长,扩大就业等方面起着重要的作用,是支撑国民经济发展的命脉。众所周知,货币资金对企业的发展来说犹如血液般重要,对于资金密集型行业房地产开发行业来说,资金的重要性远远超过了其他大部分行业,因此融资渠道对房地产开发商来说是核心管理内容。而近年来房地产市场过热,风险渐显,再加之美国次贷危机带来的警示,决策层为了防止房地产泡沫的出现,接连出台了如限购限贷、升息等紧缩性的房地产调控政策,这就导致许多房地产企业陷入融资困境。由于国内房地产开发企业的融资渠道单一且过于依赖银行,这不但使我国银行系统承担了巨大的金融风险,而且也不利于房地产行业自身健康的发展。在中国经济进入新常态后,房地产行业也随之进入“新常态”,如果要保持长期、稳定、健康地发展,势必需要思考如何创新,尤其是金融创新。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)作为国际资本市场上公认的风险系数低和获利能力强的投融资方式,其流动性强、交易方便、收益稳定和投资门槛低的特点再加之国际上已有的成功经验,我国引入房地产投资信托基金能有效地解决房地产行业融资渠道单一的问题,分散银行业的风险,促进金融创新的步伐,繁荣我国资本市场。从企业融资方面,房地产投资信托基金可以作为地产商一个重要的融资渠道;从定价机制方面,房地产投资信托基金的定价机制能够为楼市带来理性价格标杆,引领地产价格回归理性;从金融市场效率和风险控制方面,房地产投资信托基金作为房地产证券化的品种,能更好的盘活金融资源,有效避免单一融资体系下的风险积聚问题,从而为金融市场带来结构性的变化,提高金融市场的运行效率;从投资方面,房地产投资信托基金降低了中小投资者进入房地产领域投资的门槛,同时减少以投资为目的真实交易,使得交易更加便捷;从房地产企业方面,房地产投资信托基金可以盘活流动性不佳的资产,使房地产企业的现金流稳定。因此,房地产投资信托基金是金融业促进房地产业发展的重大创新型支持,促进我国房地产与金融业的协调稳定发展,推动我国房地产业与资本市场的对接,建立有效的投融资机制来保证我国房地产业健康稳定地发展。由于房地产投资信托起源于美国,经过了将近五十年的发展历程,美国拥有了世界上最大的REITs市场并且形成了很成熟的REITs市场制度体系,研究美国REITs的发展情况和市场制度对于我国发展本土化REITs有很重要的借鉴和参考价值。而作为亚洲金融中心的新加坡和中国香港,由于与中国大陆的金融市场结构的相似程度较高,因此了解新加坡和中国香港房地产投资信托基金的发展状况对我国相关部门以及机构投资者来说有极其重要的参考价值。而面对世界上众多房地产投资信托基金类型和潜在投资者不同的需求,如何有效评价房地产投资信托基金的收益和风险、选择适合我国国情的发展类型,是我国机构投资者和管理者所要面临的问题。为此本文从风险指标和收益指标角度设置输出输入项,利用超效率数据包络分析模型评价了整个次贷危机周期(2007年至2010年)美国、新加坡和中国香港15支房地产投资信托基金的经营绩效水平,以房地产投资信托基金为参照物对各国和地区房地产投资信托基金业绩进行横向比较。通过确定各支房地产投资信托基金在有效生产前沿面的投影,既可以对比房地产投资信托基金经营绩效的差别,又可以在制度层面上比较各国和地区房地产投资信托基金运行的综合效率。这种在特殊时期对风险和收益综合评价的结果是行业监管者和投资者最关注的问题,不仅为机构投资者提供了一种更加准确而全面的REITs绩效评价方法,而且也为我国房地产投资信托基金市场制度和监管制度的建立提供新思路,并以此提出相关建议。全文共分为六章:第一章是绪论部分。首先阐述了本文的研究背景和意义,其次根据国内外研究现状做分类总结,最后简单概括了本文的研究方法和研究内容以及创新之处。第二章首先对房地产投资信托基金的理论进行综述,对其概念、分类、特点进行详细说明和分析,再重点对房地产投资信托基金的收益性和风险性进行分析,为第五章的实证分析做铺垫。第三章主要对我国房地产信托投资基金的发展进行评述,分析我国发展房地产信托投资基金的必要性和可行性,并讨论了在我国发展房地产投资信托基金存在的问题及障碍。第四章主要对美国、新加坡和中国香港房地产投资信托基金的市场制度进行对比分析,为下章实证分析奠定理论基础。第五章是本章的重点部分。首先选取样本和指标,并对相关样本数据进行处理以及对相关指标进行测算。其次是利用超效率数据包络分析模型对美国、新加坡和中国香港的15支房地产投资信托基金在整个次贷危机期间做绩效评价,从风险和收益的角度设置输入输出项,横向比较综合效率。最后对实证结果进行分析,结果表明:在次贷危机这种特殊时期,准入制度和风险监管严苛的新加坡和中国香港的REITs的经营绩效受到次贷危机的影响较小,恢复速度较快,显示出了较强的抵御风险的能力。而准入门槛低和风险监管较疏密的美国REITs的经营绩效受到次贷危机的影响较大,恢复速度较慢。第六章是通过上述的理论和实证研究的结合,概括了本文研究的主要结论,并提出部分建议,同时指出了本文的不足之处。

关 键 词： 房地产投资信托基金 超效率 绩效评价

分 类 号： [F299.23]

领　　域： [经济管理]