导　　师： 米旭明

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 深圳大学

摘　　要： 随着国家经济的快速发展和各项改革的深入,开征具有财产税性质的房地产税对合理分配收入、调节社会公平具有重大意义。房地产税的开征首先需要对大量存量房的价值进行评估作为税基的依据,成本低而效率高的批量评估技术成为首要选择。目前,国内众多省市(如深圳、杭州、南京等)已进行房地产批量评估方面的实践,取得大量的实践及理论成果。借鉴国外的相关经验不难发现,由于交易数据的不准确、可比案例的缺失、评估过程的不统一、不规范以及评估师的主观误差等因素的存在,往往导致具有相似市场价值的房产评估出来的价值存在较大差异,甚至出现高价值房产拥有较低的评估价值的税收累退性现象。目前,国内在评估公平性方面的研究较少,对于评估公平性缺乏系统性的认识。本文通过对国外相关理论的梳理,详细的介绍了评估公平性的定义、分类,检验的指标、模型以及评估结果的修正方法。对于国外在评估公平性方面先进经验的借鉴,将为评估模型的选择与校准提供一定的参考依据,有助于完善评估结果的检验程序、规范批量评估的流程体系。另外,针对传统的批量评估模型可能忽视了空间效应对于房价的影响,进而导致评估不公平这一问题进行深入分析。本文通过结合一线城市房产交易数据,构建特征价格模型及空间特征价格模型。通过比较变量的显著性及Log-Likelihood、AIC、SC等指标的大小,可以发现空间计量模型的有效性及稳健性均优于传统评估模型。随后采用IAAO的比率分析对两类模型的评估水平进行检验,结果表明空间评估模型的评估比率在波动范围、幅度,价格相关差异值(PRD)、离散系数(COD)均优于传统评估模型。这表明空间变量的引入,使得评估比率的分布更均匀,更有利于评估的公平性。对于评估公平性检验模型的应用可

关 键 词： 房地产税 批量评估 评估公平性 空间计量

领　　域： [经济管理] [经济管理]