导　　师： 王幼松;陈以力

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南理工大学

摘　　要： 近年来,商业地产在我国方兴未艾,兴建的速度和规模发展很快。Shopping Mall作为商业地产最热门的业态,在欧美的成功及其高附加值的连带效应使之成为新的投资风向,备受投资者的追捧。商业地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好经济效益,必须十分重视投资控制工作,切实提高投资控制水平。本文通过分析商业地产开发企业的投资控制现状,发现存在决策阶段的投资控制重视不足、设计阶段忽视商业经营规划、轻计划导致投资失控、招投标没有起到投资控制作用、不重视目标管理和动态管理以及全生命周期成本特别是运营阶段的成本控制等问题,指出目前企业所面临的挑战是:各种传统及新型商业为市场份额展开激烈的竞争,随着住宅地产调控政策的实施,商业地产也开始进入宏观调控的视野,这些将对商业地产的开发提出了更高的要求,如何将投资控制做好,使项目获得最大投资效益,将最终决定商业地产项目能否在严峻的环境下胜出。同时,通过对国内外建设项目投资控制理论和经验的研究与借鉴,确定商业地产项目全生命周期七个阶段的投资控制重点,并提出投资控制的方法和措施,它们分别是:决策阶段侧重投资估算;规划设计阶段商业经营规划先于建筑格局规划,运用价值工程原理进行方案优选,强力推行设计标准化和限额设计;招投标阶段强调通盘考虑合约规划,选择合适的评标办法,合理分摊合同风险;施工阶段主张以完善的合同管理来引导项目管理,严格控制工程变更;竣工阶段严格按照合同规定做好竣工结算;招商营销阶段应控制并用好营销费用预算;运营阶段需考虑长期经济效益和社会效益,最终实现投资物业增值,获得投资回报。最后,以KD MALL开发项目为实例,阐述了上述各阶段投资控制方法在工程实践中的应用。通过对KD MALL投资完成情况的分析,发现其投资控制效果令人鼓舞,最终投资总额控制在投资估算限额内,并节约了2669万元,总投资节约8.74%,投资收益因此提升了0.67%。作者总结出商业地产开发项目投资控制的若干对策,包括:以企业效益最大化为目标,以全生命周期理论为基础,投资控制重心前置,运用科学的手段与方法(如:投资估算、价值工程原理、限额设计、工程招投标等)对项目投资进行动态控制。希望本文能为商业地产开发企业的投资控制工作提供借鉴和参考,对推动内地商业地产项目投资管理水平的发展作出一点贡献。

关 键 词： 商业地产 购物中心 投资控制 建设项目 成本控制

分 类 号： [F293.3]

领　　域： [经济管理]