导　　师： 龙志和

学科专业： L02

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南理工大学

摘　　要： 湛江世贸房地产公司是湛江市一家势力雄厚的民营股份制企业。该公司从成立初期就立足商业地产项目的开发和经营管理，并对旗下开发的商场均实行“只租不售”或“有计划租售”的现代化购物中心经营管理模式。经过多年的发展，湛江世贸房地产公司已经成为湛江乃至粤西地区商业地产界的龙头企业，其开发的国贸大厦a、b座和世贸大厦共7万平方米商场，占了整个湛江市有空调现代化商场的78％，其中世贸大厦4万平方米的购物中心更是被业界和媒体称为“粤西的商业航母”，创造了当地的商业奇迹。湛江城市广场项目是湛江世贸房地产公司在2004年10月接手开发的湛江市“民心工程”和“旧城改造项目”。该项目位于湛江市霞山区人民大道南42号，占地13080平方米，总建筑面积约12万平方米。项目设计总布局高二十五层，负二、三层为2万平方米的地下停车场；负一层至五层为4万平方米的商场；六层为天台花园；七层至二十五层为6万平方米的住宅。该项目预计总投资约21313.7万元人民币，建设周期为22个月。湛江世贸房地产公司的董事会已经决定对该项目的住宅部分全部销售，4万平方米的商场继续实行“只租不售”的购物中心经营管理模式。 值得关注的是，湛江目前的商业地产项目的开发已经逐渐火爆成熟起来，许多发展商都将其开发楼盘的裙楼设计为商场进行租售。由于受到当地整个商业经营环境、人口消费习惯、外来人口数量以及零售业供应商等诸多条件的影响，商场的经营环境和客源市场的竞争已经比较激烈。同时，经过几年的发展和调整，湛江世贸房地产公司的内部资源环境也发生了变化。为了论证城市广场项目商业部分的可行性，提高融资能力，拓宽融资渠道，获得更大的经济效益，特制定本商业计划书，它从企业内部的组织结构、人力资源、财务状况和运营管理入手，重点对项目的环境、市场、竞争对手、市场定位、招商推广、成本费用、经济效益和风险等各个方面进行分析和建议。因此该商业计划书不仅是项目可行性论证的过程，同时也是一份全面的项目计划书，它可以在一定程度上促使和指导湛江世贸房地产公司在项目的整个开发过程中，扬长避短，增加成功的几率。 本商业计划书的具体分析结构如下： 第一章绪论，包括论文的研究背景及意义、文献综述、选题的前提条件、论文的研究方法及主要内容。 第二章是对湛江世贸房地产公司以及城市广场项目的介绍。 第三章论述当前城市广场项目(商业部分)的宏观外部环境，包括城市投资环境、经济环境、政策环境、商业环境。同时对项目所在地的商圈、市场需求、市场供给和项目的竞争对手进行分析探讨。 第四章通过对城市广场项目(商业部分)swot分析，指出了项目的优势和劣势、机会与危胁。 第五章分析城市广场项目(商业部分)的市场主题定位、商户元素组合和租金定位策略，并提出详细的招商推广计划。 第六章通过对城市广场项目(商业部分)的成本费用和收入测算，对该项目进行经济效益分析和敏感性分析。 第七章城市广场项目(商业部分)投资风险分析及对策。 通过以上的一系列分析，证明城市广场项目商业部分经济效益好，具有一定的抗风险能力,投资开发可行。

关 键 词： 商业计划书 购物中心 湛江城市广场 商业部分

分 类 号： [C939]

领　　域： [经济管理] [社会学]