导　　师： 王幼松

学科专业： H1402

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南理工大学

摘　　要： 房价是现代房地产市场的重要表征指标，由于商品房产品的巨大异质性，如何准确衡量房地产市场价格的综合表现一直是困扰业界的问题。目前我国大多数城市和地区多采用平均数或中位数来解释市场整体价格，无法反映供求结构和产品特征差异的影响。实际上，住房价格是住房各项特征的函数，由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异，国外往往从(hedonic price)的视角出发构建模型进行研究。本文试图把hedonic价格理论应用于我国的住宅价格分析，建立住宅hedonic价格模型研究城市的住宅市场。 首先，总结国内外相关领域研究成果，分析了lancaster偏好理论和rosen的特征市场均衡理论，构建了住宅市场hedonic价格模型的理论基础，并从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题。 接着从建筑特征、邻里特征、区位特征三方面分析了住宅价值的影响因素，选取了15个住宅特征作为模型的基础变量，构建住宅hedonic价格模型，模型的函数形式采用线性函数和对数函数，模型参数的估计方法采用ols方法。作为工作的重点，本项研究选择广州和珠海的住宅市场为实证分析对象，采集了共计500套住宅挂牌交易资料，分别对两个城市构建hedonic价格模型，对各住宅特征与住宅价值的关系进行了实证分析。得到了住宅特征的hedonic价格及其影响程度的大小，并进一步对区位变量的空间影响情况做了分析。通过比较两地区的模型结果，发现建筑面积、所在楼层、装修情况、楼龄、自然环境、小区环境、文体设施、生活配套、公交线路是两城市共同的影响因素，广州市消费者最为关注的前6个因素是物业管理、自然环境、文体设施、生活配套、距地铁站距离、治安情况；珠海市消费者则较关注住宅楼龄、生活配套、小区环境、装修程度、所在楼层、自然环境。造成这种差异的原因同城市发展的程度以及城市居民的构成有很大关系。分析不同地区应用该模型的差异，并就研究结论的应用价值进行了讨论。 城市住宅价格涉及到众多的影响因素，采用hedonic价格理论和模型研究住宅价格问题，是一项复杂且具有挑战性的工作。本研究只是刚刚入门，还有很多问题有待于今后进一步探索。

关 键 词： 住宅价格 价格模型 影响因素 广州 珠海

分 类 号： [F293.3]

领　　域： [经济管理]