导　　师： 程昆;刘仁和

学科专业： B0205

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南农业大学

摘　　要： 由于思考时为了省力、以及交易价格表述为名义条件的普遍性等原因，人们习惯于按照货币的名义价值而不是实际价值进行思考。在资产价格中，货币幻觉假设认为，投资者经常用名义利率而不是实际利率来对资产的未来实际红利流进行资本化，在住宅市场就用租金收益率与名义利率相比较，来判断市场的投资价值，高通货膨胀使得投资者降低估值倍数(售价租金比)，低估市场；低通货膨胀，提高估值倍数，高估市场。近年来我国名义利率走低，国内租金房价比率走低、住宅价格膨胀，住宅市场也可能存在货币幻觉。在低通胀时期，投资者通过按揭贷款购买一套住宅，月度的抵押贷款利息低于租赁这套住宅的月度租金。在幻觉投资者看来，住宅价格似乎便宜，他们倾向于购买而不是租赁住宅，使得低通胀时期住宅价格上涨。但是，通胀的下降同时也使得未来抵押支付的实际成本上升。投资者的决策仅仅是基于较明显的低名义按揭支付而忽视了不易看清的通胀对未来抵押实际成本的影响，这表明了货币幻觉的可能存在。 本文研究货币幻觉假设对国内主要大城市住宅估值的影响。国内住宅市场存在使用fed模型来判断住宅估值是否合理的现象，即投资者在对一套房子进行投资决策时，用该房子在一年内获得的租金收入跟房价相除得到租金收益率，跟同期的一年期定期储蓄存款利率进行比较，那么这种比较是基于投资者资产组合中住宅与储蓄的比重应取决于各自的收益率。因此，租金收益率与名义利率应该是同向变化的。具体而言，当租金收益率大于储蓄利率时房价被低估；当储蓄利率大于租金收益率时房价被高估。但是，在经济学逻辑上fed模型却存在缺陷，因为它恰好基于modigliani和cohn(1979)所提出的货币幻觉假设。 本文发现我国北京、上海、广州和深圳四大城市住宅租金收益率与货币幻觉代理变量名义利率、通胀膨胀率同向变化，表明四大城市住宅市场可能存在货币幻觉。投资者使用fed模型来判断住宅价格高低，估值倍数很大程度上可能受货币幻觉影响。如果考虑主观风险溢价对住宅估值的影响，本文进一步的实证分析表明，我国上海、广州、深圳三大城市住宅市场的租金收益率，可能受到货币幻觉代理变量——名义利率、通胀率所影响，表明了货币幻觉代理变量影响了住宅估值，进一步说明了货币幻觉在我国住宅市场的可能存在。近年来，我国三大城市实际租金指数保持稳定走低态势，而房价上涨，则只能由估值倍数的提高来解释。投资者可能受到货币幻觉的影响，长期低名义利率使得投资者降低租金收益率预期，也就是提高估值倍数，从而使得住宅市场被高估。

关 键 词： 货币幻觉假设 商品住宅 住宅市场 交易价格

分 类 号： [F293.35]

领　　域： [经济管理]