导　　师： 程昆;刘仁和

学科专业： B0205

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南农业大学

摘　　要： 在20世纪90年代初，中国进行了一次全国性的大规模房改，从此中国取消了实物分房的制度，房地产业很快形成了一个新兴市场。在这个新兴市场中，价格波动复杂多变，而人们对于房地产的价格变动难以做出合理的全面的解释。而此间宏观经济中的GDP保持持续的高速增长，而联系房价的波动趋势可以很直观地想到房价是否和宏观经济的基本面之间特别是通胀的联系。因此探索房价波动的影响因素，揭示房价波动的原因就成了大家讨论的一个热点。 本文以上海的住宅市场作为研究对象，根据国内外一系列对于房地产研究的文献，采用两种实证方法，在揭示了住宅价格偏离基本面的事实情况下，进一步从货币幻觉的角度解释了住宅价格偏离基本面的原因。即： 第一，本文首先将应用国外较为前沿的资产定价理论，从房价和宏观经济是否相适应的角度对住宅市场的房价租金比进行衡量，得到房地产资产的均衡价格，由此进一步对上海的住宅市场的估值状况进行评估，检验上海的住宅市场是否与中国的宏观经济基本面相适应，住宅价格是否偏离基本面？ 第二，对于住宅价格偏离基本面的情况，本文尝试从货币幻觉的角度做出解释。这里主要是依据国外的行为经济学提出的货币幻觉理论，来对上海的住宅市场进行实证分析，检验上海的住宅市场是否存在货币幻觉的影响，而因此导致了住宅价格偏离了基本面。在进行货币幻觉的实证过程中，本文引用了错误定价这个概念，并通过错误定价来实证上海的住宅市场究竟是否存在货币幻觉。 在技术上，本文主要是通过VAR和GMM等高级计量方法对变量进行估值，以此开展本文的实证工作． 从实证的结果，本文得出以下结论： 第一，通过房价租金比的拟合值，本文可以看出上海住宅市场的价格波动比与宏观经济各变量之间存在着密切的关系，宏观经济变量能够很好的拟合房价租金比，使得在此基础上得到的均衡价格就很有意义。本文通过房价租金比的均衡值和实际值的比较，可以清晰的看出当时房价是高估还是低估：1993：Q4～1996：Q4，房价处于均衡价格以下，低估约为7％左右；从1998：Q1～2000：Q1房价处于均衡价格以上，最大高估约为10％左右。从2000：Q1～2004：Q1，本文并没有看出房价租金比的均衡值和实际值之间的差别，两者之间处于正常的波动范围以内。从2004：Q1～2006：Q4，实际价格有回到均衡价格之上，的估值最多时高估10％左右。 第二，实证的结果不但证实上海住宅市场存在货币幻觉现象，并且能够以此来解释了住宅价格为什么偏离基本面：在长期低通货膨胀背景下，名义利率走低，相对于月租，按照名义利率支付的按揭贷款下降，投资者因货币幻觉错误的假定名义利率与实际利率同步变化，从而低估未来按揭支付的实际成本，于是，房地产价格膨胀。

关 键 词： 货币幻觉 均衡价格 住宅市场 房价波动

分 类 号： [F832.45 F293.3]

领　　域： [经济管理] [经济管理]