导　　师： 张雁

学科专业： H1402

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南理工大学

摘　　要： 近年来，随着社会经济的快速发展和居民生活水平的迅速提高，人们对住房要求越来越高，强劲的市场需求推动了房地产业的迅速发展，也带动其它关联产业的快速发展，房地产业在国民经济中支柱地位逐渐显现。但伴随着产业的延伸和发展，房地产业逐渐暴露出它的不足，重复建设造成浪费资源、行业集中度低、企业规模较小、融资渠道较单一、企业抗风险能力较差等，这些都成为我国房地产业健康持续发展的障碍。因此，分析和探究房地产业的发展规律和市场竞争程度，为进一步规范市场，调整产业结构提供政策建议是十分必要。
　　 本文主要结合产业组织理论，应用市场集中度测算方法，对我国房地产业集中度发展水平及影响因素进行定性和定量分析。首先分析我国房地产业发展现状，进而从销售额和总资产两方面对我国房地产市场集中度进行计算，结果显示：综合考虑销售额和总资产两个指标后的我国房地产市场集中度CR10由2004年的3．61％增加到2007年的5．03％，增速较快但总体水平仍较低，与发达国家成熟的房地产市场相比还有相当差距。在房地产业区域集中度方面，表现为沿海省市销售额比重较高，2007年沿海六省市占全国总销售额的54．91％；此外，区域内行业集中度也较高，2008年保利地产在广州和北京的市场销售额占有率分别达到11．1％和3．47％，以上计算结果较好的符合房地产区域差异性理论和局部垄断性质。
　　 关于我国房地产市场集中度影响因素：定性方面，主要从产业发展历程、金融体制建设和市场容量三方面进行详细地分析；定量方面，利用2001～2007年的统计数据，结合产业组织理论，对各主要影响因素进行回归分析，结果显示：规模经济和产业政策对我国房地产市场集中度影响较大，规模经济S每增加1亿元，集中度将上升1．5836％；当有产业政策时比没有产业政策集中度平均提高1．2738％。而市场容量增长率、企业生产扩张能力和企业进入率对集中度影响不明显，不构成主要因素。
　　 最后，根据对市场集中度影响因素的分析结果，结合产业组织理论，本文从提高企业竞争力和完善产业政策两方面提出，改进我国房地产集中度的对策建议，具体包括：走差异化经营，提升企业市场占有率；加强企业的品牌建设，积累企业无形资产；走规模化、集团化经营，实现企业规模效应；提升企业的资本运作能力，提高企业的盈利能力等方面提高企业竞争力。从完善产业政策方面包括，提高行业壁垒，完善退出机制；创新金融体系，扩宽企业融资渠道和提高个人消费贷款渠道；规范一级土地市场，积极推行土地拍卖出让。

关 键 词： 房地产业 房地产市场 市场集中度 竞争力 盈利能力 产业组织理论

分 类 号： [F299.233]

领　　域： [经济管理]