导　　师： 孙良媛

学科专业： L0405

授予学位： 硕士

作　　者： ;

机构地区： 华南农业大学

摘　　要： 近五年来，房价居高不下，至今仍有部分地区的房价以高于经济发展数倍的速度高速攀升，个别地区的平均房价与收入比已经接近30倍，到底是地价推动房价的增长还是房价推动地价的增长，一直是各界争论的焦点。特别是在2004年全面实行“招拍挂"以后，地价对房价的影响更成为各方关注和争论的焦点。对于中国房地产价格不断高涨是成本推动，还是需求拉动导致开发商对房价高企进而高价拿地，理论界和房地产业界一直未形成共识。房价与地价的关系研究不仅是房地产市场的基础和源头问题，而且是推进土地市场和房地产市场健康、有序、协调发展的关键。 地租作为地价的基础是决定地价的重要因素，级差地租更是对不同区位的地价有决定性影响。土地需求与房地产价格直接相关，高房价直接推动了土地需求量的上升，土地的需求量上升在土地供给刚性的前提下，土地价格上涨也就理所当然。区位理论中的中心地理论则是在农业区位论、工业区位论的基础之上，揭示了城市及商业服务业活动的空间布局。地租理论和区位理论在讨论有关地价的问题时，认为地价是由土地属性决定的，似乎与房价无关。但是地租理论中的级差地租Ⅱ和区位理论中的区位价值恰恰是通过土地上房地产的价格来体现的，也就是说，房地产价格决定了该地块的土地价格。而供需理论分析显示，房地产价格上涨引起土地需求上涨，进而引起了土地价格上涨。 在对深圳市房地产市场的现状及个案进行分析时，发现既存在房价决定地价的情况，也存在地价决定房价的情况，无法从房价与地价的市场表现来确定二者的关系。 因此，本文对2001—2005年深圳房价综合指数和地价综合指数进行计量经济学分析，通过单位根检验证实深圳市房价和地价为一阶单整，需要进行协整分析。协整分析的结果显示，房价与地价之间存在协整关系。同时，通过格兰杰检验发现短期内地价决定房价，长期两者之间无因果关系。 最后论文根据两者的市场表现分析，及计量经济学分析，确定两者之间关系，并提出平抑目前高房价的一些针对性建议。 本文的结论是：土地价格上涨不是房价上涨的罪魁祸首，改变现行的土地出让方式，无助于平抑目前房地产价格；房地产价格的上涨从根本上来说，依然是房地产供应无法满足人口和经济的不断增长导致的房地产需求；消费者的恐慌性购买和投机性需求是目前深圳房地产价格不正常上涨的重要因素，因此政府政策制定必须针对这两个因素进行调整和完善。

关 键 词： 房价 地价 房地产市场 房地产价格 地租 土地需求 政府政策 计量经济学

分 类 号： [F293.35]

领　　域： [经济管理]